El plan que podría cambiar el acceso a la vivienda en Colombia y Latinoamérica
En Colombia, las ventas de vivienda nueva crecieron un 47,5 % en 2025, pero el segmento VIS cayó hasta un 46,5 % en lanzamientos, mostrando una recuperación desigual.
Colombia, agosto de 2025 – España necesita entre 1,6 y 2,3 millones de nuevas viviendas para cubrir la demanda proyectada de cara a 2030. Sin embargo, el desarrollo del mercado inmobiliario enfrenta serios obstáculos como la presión fiscal, la burocracia urbanística y los extensos plazos de tramitación. Así lo advierte el informe “Mercado inmobiliario en España 2025”, elaborado por el profesor Carlos Balado de OBS Business School.
En Colombia, el panorama es distinto pero igualmente retador. Según un estudio de 2025 de BBVA Research, factores como la reducción de las tasas de interés, el crecimiento del PIB y la generación de empleo impulsarán el mercado inmobiliario en los próximos años. Se proyecta un crecimiento del 9,0 % en las ventas de vivienda nueva para 2025, y del 11,5 % en 2026, especialmente en el segmento No VIS. No obstante, persisten riesgos estructurales como la escasez de suelo urbanizable, el encarecimiento de insumos y la incertidumbre sobre subsidios nacionales.
El país también enfrenta un déficit habitacional más cualitativo que cuantitativo, con condiciones de vivienda precarias aún presentes en muchas regiones. El ingreso medio mensual por persona es de 1,1 millones de pesos y, en promedio, los hogares colombianos están compuestos por 2,9 personas. Además, el envejecimiento poblacional comenzará a transformar la estructura futura de la demanda, exigiendo nuevas formas de planificación y políticas más adaptadas.
Además el estudio advierte que en españa, el precio medio del metro cuadrado ha alcanzado los 2.226 €/m², un 8,1 % más que en 2024, mientras que el esfuerzo económico para adquirir vivienda supera el umbral del 35 % en 19 capitales españolas, llegando hasta un 59 % en Málaga. Aunque existen más de 255 millones de metros cuadrados edificables, los plazos administrativos pueden extenderse hasta 20 años, generando una brecha creciente entre la oferta disponible y la necesidad habitacional. “El suelo existe, pero no se transforma en vivienda por culpa de la rigidez normativa, la lentitud institucional y una fiscalidad que ahoga al sector”, señala Balado.
América Latina: la escasez no es coyuntural, es estructural
La situación en la región tampoco es alentadora. Según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el 45 % de la población latinoamericana vive con algún tipo de déficit habitacional, lo que incluye hacinamiento, precariedad en servicios o falta total de vivienda. Resolver esta problemática requeriría una inversión equivalente al 22 % del PIB regional.
Colombia refleja esta tensión. Aunque el DANE reporta un aumento del 3,46 % en el precio de la vivienda nueva durante el primer trimestre de 2025 (casas +4,92 %; apartamentos +3,39 %), también hay signos de recuperación, Camacol proyecta 63.000 viviendas vendidas en Bogotá y Cundinamarca este año, un repunte del 14 % respecto a 2024, con un impacto estimado de 200.000 empleos y $56,5 billones en inversión directa e indirecta.
Asimismo, el Informe Trimestral de Ciencuadras muestra el stock de vivienda disponible también disminuyó. En Bogotá había 39.431 unidades disponibles en noviembre de 2024, un 11,0 % menos que el año anterior, debido a la caída de nuevos lanzamientos.
Las 8 claves para destrabar el mercado inmobiliario según OBS
Ante este panorama, el informe de OBS Business School propone un conjunto de medidas concretas para dinamizar el acceso a la vivienda en España, muchas de ellas aplicables al contexto latinoamericano:
- Reformar la Ley del Suelo para que los procesos urbanísticos no superen los 20 años actuales.
- Unificar las fases de planeación, gestión y ejecución, reduciendo plazos de 10 a 4 años.
- Recuperar los convenios con entidades financieras, facilitando avales públicos para jóvenes y familias sin ahorros.
- Permitir la tramitación simultánea del plan de sectorización y el plan parcial.
- Aplicar el silencio administrativo positivo ante demoras injustificadas en la emisión de licencias.
- Revisar la fiscalidad, suprimiendo impuestos duplicados y ajustando la tributación de ganancias patrimoniales por inflación.
- Reducir el impuesto a las transmisiones patrimoniales (actualmente en 11 %, uno de los más altos de Europa).
- Incrementar el gasto público en vivienda, que hoy apenas representa el 0,5 % del PIB frente al 3,5 % que se recauda del sector.
Un llamado a la acción
Con una población proyectada de 52 millones de habitantes para 2030, España enfrenta un reto crítico en materia de vivienda. Sin una política pública decidida, el déficit habitacional seguirá creciendo. En Colombia, aunque se han registrado avances, la situación sigue siendo preocupante. Según Camacol, la incidencia del déficit habitacional alcanzó el 26,8 % en 2024, con un déficit cuantitativo es decir, la falta de viviendas que permanece en el 6,8 %, especialmente en zonas rurales. De acuerdo con cifras del DANE, en 2022 cerca de 5,28 millones de hogares colombianos vivían en condiciones de déficit habitacional. Ante este panorama, OBS Business School advierte que sin reformas estructurales en la gestión del suelo, el acceso a financiación hipotecaria y un sistema fiscal más equilibrado, la vivienda seguirá siendo un privilegio para pocos y no un derecho garantizado.
